부동산 규제지역 및 지역별 규제

투기지역, 투기과열지역, 조정대상지역 구분

 

부동산에 여러 종류가 있지만 

주거시설은 규제지역과 비규제지역으로 나뉩니다.

그에 따라 취득시, 보유시, 양도시 부과되는 세금과

청약방식, 담보대출에 영향을 미치게 되는데

간략하게 규제지역과 비규제지역을 알려드리고

그에 따른 관련규제에 대해서 정리한 글입니다. 

경기도는 웬만해서는 다 규제지역라...

 

<투기과열지구>

3억원이상 주택 취득 시 자금조달계획서 신고 의무화

• 기존 주택 보유 현황, 현금 증여 등 신고항목 확대
• 9억원 초과시 증빙자료 제출

<조정대상지역>

3억 이상 주택 취득 시 자금조달계획서 신고 의무화

• 기존 주택 보유 현황, 현금 증여 등 신고 항목 확대

 

| 부동산 규제지역 지정기준

주택법 제 63조에 따라 해당지역의 물가상승률이 현저히 높고,

해당지역내 청약경쟁률이 5:1(국민주택규모 10:1)이상을 기록하고,

주택공급이 감소하여 주택에 대한 투기가

성행하고 있거나 우려되는 지역을 규제지역으로 지정하게 됩니다.

 

| 부동산 규제지역 구분

◈ 투기지역

- 서울시 15개구
(강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 용산구, 성동구, 노원구, 마포구, 양천구,
영등포구, 강서구, 종로구, 중구, 동대문구, 동작구, 세종시(행정복합도시)

 

◈ 투기과열지역

서울 전지역, 과천(17.8.3),

성남 수정.분당, 대구수성(17.9.6),

세종(17.8.3),

광명,하남(18.8.28)
수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지.기흥, 동탄2신도시,
인천(연수.남동.서구), 대전 동.중.서.유성구(20.6.19)
경남창원 의창(대산면제외, 20.12.18)

 

◈ 조정대상지역

서울 전지역('16.11.3),

청주(낭성면, 미원면, 가덕면, 남일면, 문의면, 남이면, 현도면, 강내면, 옥산면, 
내수읍 및 북이면 제외, '20.6.19), 

경기도(일부지역 제외, '20.12.18), 
인천 중구(강화, 옹진, 중구 을왕ㆍ남북ㆍ덕교ㆍ무의동 제외, '20.12.18), 
광주(동, 서, 남, 북, 광산, '20.12.18), 
대전 동ㆍ중ㆍ서ㆍ유성ㆍ대덕('20.6.19), 부산 (기장군 및 중구 제외, '20.12.18), 
대구 (달성 가창면ㆍ구지면ㆍ하빈면ㆍ논공읍ㆍ옥포읍ㆍ유가읍ㆍ현풍읍 제외, '20.12.18), 
세종(행정복합도시), 

울산 중ㆍ남('20.12.18), 충남 천안 동남ㆍ서북(동지역, '20.12.18), 
경남 창원 성산('20.12.18), 경북 포항 남ㆍ경산(동지역, '20.12.18), 
충남 논산ㆍ공주(동지역, '20.12.18), 전북 전주 완산ㆍ덕진('20.12.18), 
전남 여수(동지역, 소라면)ㆍ순천(동지역, 해룡면, 서면)ㆍ광양(동지역, 광양읍, '20.12.18)

 

◈ 경기도내 규제 제외지역

김포(통진읍, 대곶면, 월곶면, 하성면), 
파주(문산읍, 파주읍, 법원읍, 조리읍, 월롱면, 탄현면, 광탄면, 파평면, 적성면, 군내면, 장단면, 진동면, 진서면), 
연천, 동두천, 포천, 가평, 양평, 여주, 이천, 
용인시 처인구(포곡읍, 모협읍, 백암면, 양지면, 원삼면 가재월리ㆍ사암리ㆍ미평리ㆍ좌항리ㆍ맹리ㆍ두창리 제외),
 광주시(초월읍, 곤지암읍, 도척면, 퇴촌면, 남종면, 남한산성면), 
남양주시(화도읍, 수동면, 조안면), 안성시(일죽면, 죽산면, 삼죽면, 미양면, 대덕면, 양성면, 고삼면, 보개면, 

서운면, 금광면),  양주(백석읍, 남면, 광적면, 은현면)

 

|  규제지역에 따른 대출규제

◈ 투기과열지구

LTV : 9억 이하 40%, 9억 초과~15억 이하 20%, 15억 초과 : 0%
DTI : 40%
1주택 세대는 주택 신규 구입을 위한 주담대 원칙적 금지
• (예외) 기존주택 2년(투기과열은 1년)내 처분 및 전입 조건, 무주택 자녀 분가, 부모 별거봉양 등
2주택 이상 보유 세대는 주택 신규 구입을 위한 주담대 금지
고가 주택(시가9억초과) 구입시 실거주목적 제외 주담대 금지
• (예외-조정) 무주택세대가 구입 후 2년내 전입, 1주택세대가 기존주택 2년내 처분 및 전입 시
• (예외-투기) 무주택세대가 구입 후 1년내 전입, 1주택세대가 기존주택 1년내 처분 및 전입 시
기업자금대출제한
• 주택매매업·임대업 이외 업종 사업자의 주택구입목적의 주택담보 기업자금대출 신규 취급 금지

◈ 조정대상지역
LTV : 9억 이하 50%, 9억 초과 30%
DTI : 50%
1주택 세대는 주택 신규 구입을 위한 주담대 원칙적 금지
• (예외) 기존주택 2년(투기과열은 1년)내 처분 및 전입 조건, 무주택 자녀 분가, 
부모 별거봉양 등
2주택 이상 보유 세대는 주택 신규 구입을 위한 주담대 금지
고가 주택(시가9억초과) 구입시 실거주목적 제외 주담대 금지
• (예외-조정) 무주택세대가 구입 후 2년내 전입, 1주택세대가 기존주택 2년내 처분 및 전입 시
• (예외-투기) 무주택세대가 구입 후 1년내 전입, 1주택세대가 기존주택 1년내 처분 및 전입 시
기업자금대출제한
• 주택매매업·임대업 이외 업종 사업자의 주택구입목적의 주택담보 기업자금대출 신규 취급 금지

※ 단 무주택자는 대출완화

< 요건 >

- 무주택자

- 연소득 0.9억 이하(부부합산 / 세전기준)

- 주택가격 기준

투기과열지역 : 9억 이하

조정대상지역 : 8억 이하

- 한도 : 최대 4억원

 

| 지역에 따른 청약 규제
◈투기과열지구
-1순위 자격요건강화
• 청약통장 가입후 2년 경과 + 납입횟수 24회 이상
• 5년 내 당첨자가 세대에 속하지 않을것, 세대주일것
• 2주택 소유 세대가 아닐 것(민영)
-1순위 청약일정 분리(해당지역, 기타) 민영주택 일반공급 가점제 적용확대
• 85m²이하 100%, 85m²이상 50%
-민영주택 재당첨제한
• 85 m²이하 : 과밀억제권역 5년, 그 외 3년
• 85 m²초과 : 과밀억제권역 3년, 그 외 1년
-오피스텔 거주자 우선분양
• 분양 100실 이상 : 20% 이하
• 분양 100실 미만 : 10% 이하
-9억 초과 주택 특별공급 제외

◈ 조정대상지역
-1순위 자격요건강화
• 청약통장 가입후 2년 경과 + 납입횟수 24회 이상
• 5년 내 당첨자가 세대에 속하지 않을것, 세대주일것
• 2주택 소유 세대가 아닐 것(민영)
-1순위 청약일정 분리(해당지역, 기타) 민영주택 일반공급 가점제 적용확대
-민영주택 재당첨제한
• 85 m²이하 : 과밀억제권역 5년, 그 외 3년
• 85 m²초과 : 과밀억제권역 3년, 그 외 1년
-오피스텔 거주자 우선분양
• 분양 100실 이상 : 20% 이하
• 분양 100실 미만 : 10% 이하

 

| 규제지역 종부세, 양도세

◈ 조정대상지역

-다주택자 양도세 중과·장특공 배제

• 2주택자 : +10%p, 3주택자 : +20%p
• 단, ’20.06월까지 10년 이상 보유 주택 양도시 중과 배제, 장특공 적용
• 분양권도 주택수에 포함

-2주택 이상 보유자 종부세 추가 과세

• +0.2~0.8%p 추가 과세

-2주택 이상 보유자 보유세 세부담 상한 300%로 상향

-일시적 2주택자의 종전주택 양도기간 변경

• (기존) 2년이내 양도 -> (변경) 1년이내 신규 주택 전입 및 1년 이내 양도

 

| 전매제한

◈ 투기과열지구

주택·분양권 전매제한

• 소유권이전등기시(최대 5년)
• 분양가상한제 적용주택 전매제한기간 강화(수도권은 비투기과열지구 대비 2년 가산)

◈ 조정대상지역

분양권 전매제한

• (1지역) 소유권 이전등기일
• (2지역) 당첨일로부터 1년 6개월
• (3지역) 당첨일로부터 공공택지 1년, 민간택지 6개월