부동산세금 정리 (취득세, 보유세(재산세,종합부동산세),양도소득세)

부동산 세금

취득세, 보유세, 양도세

 

| 세금계산시 주택수 산정 기준

 

일반적인 주택, 분양권, 입주권, 주거용오피스텔(시가표준액 1억원 이하인 경우 주택수에서 제외)

등이 주택수에 포함됩니다.

부부공동 소유시 1세대 1주택으로 보며, 상속주택은 상속개시일 5년까지 주택수에 포함되지 않습니다.

(동일세대가 아닌자와 지분 공유시 각각 1주택으로 간주.

상속주택의 경우 5년이 지나도 상속주택을 계속보유시 상속지분이 큰 쪽의 소유주택으로 간주)

 

| 취득세

부동산등을 취득할 때 내는 세금으로

과세표준은 취득자가 신고한 취득 당시 가액을 기준으로 하며,

취득한 날로부터 60일 이내 신고. 납부하여야 합니다.

취득시 면적 및 기존 주택 보유수에 따라 

과세구간 및 취득세 중과여부가 나뉩니다.

 

일시적 2주택이 되는 경우 기존주택을 처분기간내 처분시 1주택으로 과세

(처분기간 : 3년 (신규 및 종전주택이 조정지역인 경우 1년)

 

< 취득세 중과제외 주택 >

공시가격 1억원 미만주택, 가정어린이집, 노인복지주택

농어촌주택, 문화재주택, 공공민간임대주택, 공공매입임대주택

주택시공자의 대물변제(미분양)주택, 사원용 주택

* 사치성재산으로 인정되는 고급주택, 별장 취득시 세율 8% 가산

▶ 조정대상지역 1주택 보유자가 비조정지역 신규취득시 취득세 1~3%

▶ 비조정대상지역 1주택 보유자가 조정지역 신규취득시 취득세 8% 

 

 

| 보유세

부동산을 보유시 일반적으로 내는 재산세와

고가의 부동산에 대해 과세하는 종합부동산세(종부세)가 있습니다.

부과기준은 매년 6월 1일 기준으로 과세하게 됩니다.

재산세 : 관할 시,군,구에서 과세유형별 구분하여 부과

종합부동산세 : 유형별 공제액을 초과하는 부분에 대해 주소지 관할 세무서에서 부과

 

간혹 재산세와 종합부동산세를 혼동하시는 분들이 계신데

12월에 세금을 내는 분들이 종합부동산세 대상입니다.

 

< 재산세 >

모든 부동산 소유자에게 부과하는 지방세로

주택, 건물, 토지분으로 나눠서 산정해 7,9월에 1~2회 과세하게 됩니다.

 

 

< 종합부동산세 >

과세기준일(매년 6월 1일) 기준 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로

구분하여 인별로 합산한 결과 그 공시가격합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는

경우 그 초과분에 대해 과세하는 세금

(주택이든 토지든 부동산 보유금액이 일정금액이상이면 내는 세금)

단, 일정한 요건을 갖춘 임대주택, 미분양주택 등과 주택건설사업자의 주택신축용 토지에 

대해서는 9/16~9/30까지 합산배제 신고할 경우 종합부동산세에서 제외됩니다.

 

 

▶ 납부기간 및 납부 방법

매년 12/1 ~ 12/15일 (단, 주말.공휴일인 경우 다음 첫번째 평일까지)

 

납부할 세액이 250만원 초과시 6개월 이내로 분할납부 가능

250만원 초과 ~ 500만원 이하 : 250만원 초과금액 분납가능

500만원 초과 : 납부할 세액의 50%이하의 금액을 분납가능

농어촌특별세는 종합부동산세의 분납비율에 따라 분납

* 농어촌특별세 : 납부할 종합부동산세액의 20%

 

 

| 양도소득세

개인이 토지, 건물 등 부동산이나 분양권 같은 부동산에 대한 권리를

양도함으로 인하여 발생하는 이익을 과세대상으로 하여 부과하는 세금

취득일 ~ 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익에 대해 양도시점에 과세

 

< 장기보유 특별공제 >

연 8% 공제율을 보유기간 연 4% + 거주기간 연 4%로 구분하여 계산함

단, 거주하지 않은 경우 최대 30%공제율만 적용

2023년 이후 장기보유특별공제 중 보유기간 공제율은 변동예정 (거주기간 공제율은 유지)

양도차익 5억 ~ 10억 이하 -> 공제율 30%

양도차익 10억원 초과 ~ 15억 이하 -> 공제율 20%

양도차익 15억원 초과 -> 10%

 

[ 다주택자 장기보유특별공제 계산 ]

2주택 이상 보유한 세대가 1주택만 남기고 모두 양도한 이후 1주택에 대한

장기보유특별공제에 대해서는

보유기간 : 처음 취득한날부터 계산

거주기간 : 취득일 이후 실제 거주한 기간에 따라서 계산

* 2023년부터는 최종 1주택이 된 날부터 보유기간 인정 예정

 

 

< 양도소득세 비과세 >

1가구 1주택 보유자가 2년이상 보유한 경우(조정지역은 2년 실거주 포함) 양도소득세가 과세되지 않습니다.

 

•  규제지역에 있는 주택은 거주기간 2년 이상시 양도소득세 비과세
•  양도 당시 실지거래가액이 9억원 초과하는 주택은 제외 (2023년부터 12억까지)
•  2주택 이상을 보유한 세대는 최종적으로 1주택만을 보유하게 된 날부터 보유기간 계산
•  주택에 딸린 토지가 도시지역안에 있으면 주택정착 면적의 5배까지, 도시지역 밖이면 10배까지 비과세

 

[ 일시적 1가구 2주택 비과세 조건 ]

•  종전 주택 취득 후 1년이 지나 신규주택 취득
•  신규 취득 후 일정 기한 내 종전 주택 양도
• 보유기간 및 실거주 요건 충족

 

[ 양도소득세 감면 조건 ]

- 장기임대주택, 신축주택취득, 공공사업용토지, 8년이상 자경농지 등 감면요건을

충족하면 양도소득세 감면혜택이 주어집니다.

 

[ 양도소득세 신고 및 납부 ]

▶ 양도소득세 신고

- 양도일에 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정 신고.

(예 : 2021년 2월 3일에 잔금을 지급받으면 2021년 5월1일까지)

- 당해연도에 여러건의 부동산을 양도할 경우 그 다음해 5/1 ~ 5/31일 사이에 주소지 

관할세무서에 확정신고 해야합니다.

 

▶양도소득세 납부

- 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후

2개월 이내에 나눠낼 수 있습니다.

 

 

[ 양도소득세 산출 방법 ]

1. 양도차익 = 실지양도가액 - 실지취득가액 - 기타필요경비

2. 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제액

3. 양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득기본공제

4. 양도소득세산출세액 = 양도소득과세표준 * 양도소득세율

 

[ 양도소득세 산출시 기타 필요경비 ]

- 해당 부동산을 소유하면서 지출한 수선비 (냉난방장치, 피난시설, 건물 훼손 복구 등)

- 소유권 확보를 위한 직접 소요된 소송, 화해비용 등

- 용도변경, 개량 또는 이용편의를 위한 지출

- 양도시 양도소득세 신고비용 및 부동산 소개비용

* 취득자금으로 활용된 은행대출이자 등은 필요경비에 해당하지 않습니다.

 

 

부동산 규제가 많이 나오고 있고, 주택 가격이 꾸준히 상승함에 따라

 내야할 세금 금액이나 조건이 계속변하고 있습니다.

덕분에 예전에는 부동산에서 알려주던 세금을 이제는 세무사를 통해 알아봐야 될 정도네요...